Перепланировка, согласование перепланировки квартир и нежилых помещений.

Что такое перепланировка?

Какое возможно наказание за незаконную перепланировку?

Зачем нужна перепланировка помещений?

Сколько стоит перепланировка и сколько времени это занимает?

     Что такое перепланировка, понятно из самого термина. Это изменение оригинальной планировки квартиры или любых иных помещений с помощью строительных работ. На данный момент технический прогресс позволяет изменить уже готовое помещение до неузнаваемости, главное  чтобы хватило денег на оплату всех строительных работ. Впрочем, не все так просто: перепланировку помещений нельзя производить по собственному желанию, не предупредив при этом власти города.

     Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства г. Москвы от 8 февраля 2005г. № 73-ПП (в ред. Постановления от 15.11.2005г. № 883-ПП). В ней говорится о том, что начать перепланировку квартиры или других помещений можно только после того, как Мосжилинспекция рассмотрит план перепланировки и выпишет Вам официальное разрешение определенного образца.

     Под переустройством жилого помещения подразумевают все изменения инженерной сетки и различных видов оборудования, которые необходимо занести в технический паспорт этого помещения.

     Аналогична переустройству и перепланировка жилого помещения. Разница в том, что перепланировка  это внесение каких-либо изменений в конфигурацию помещения, которые должны будут отразиться в паспорте этого помещения.

     Если обобщить вышесказанное, получаем следующее. Любое изменение планов БТИ нужно обязательно согласовывать. Что входит в планы БТИ? Стены, проемы, перегородки, окна, санитарно-техническое оборудование всех типов, кухонные плиты и инженерные стояки.

     Как и в случае с другой незаконной деятельностью, за незаконную перепланировку обязательно последует наказание.

Существуют следующие варианты наказаний:

• выписывание штрафа. Установлены следующие размеры штрафов за несанкционированную перепланировку  от 9000 рублей за квартиру и до 100000 рублей за офис. Штраф оформляет жилищная инспекция;
• необходимость получить разрешение на перепланировку у Жилинспекции. Это означает, что даже при полной выплате штрафа Вам все равно придется получать разрешение на перепланировку. Как правило, срок на получение разрешения составляет 2-3 месяца;
• возвращение помещению оригинального, первоначального состояния за Ваш счет. Такой вариант возможен, если незаконная перепланировка помещений не проходит по нормам СНиП. Не стоит забывать и о том, что штраф все равно придется выплачивать, несмотря на ремонт;
• наконец, как результат  возможна продажа квартиры с торгов. За незаконную перепланировку квартиры последует заявление в суд. Результатом судебного разбирательства может стать продажа квартиры. Однако по закону Вам будут обязаны вернуть часть денег, а точнее сумму, полученную вычитанием стоимости ремонта (для того, чтобы вернуть оригинальную планировку) из стоимости квартиры.

     Как видно из вышеприведенных пунктов, любая незаконная перепланировка помещения может привести к пагубным последствиям. Мало того, что придется заплатить штраф или даже расстаться с дорогостоящей собственностью, нарушитель пожертвует своими нервами. Именно поэтому согласование перепланировки так важно.

Что НЕ нужно согласовывать?

   Однако не все изменения в планировке нужно согласовывать . Об этом сказано в Постановлении Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы. Выделим основную и самую важную информацию.

Работы, на которые не требуется согласование: 

• разборка встроенной мебели вроде шкафов. Важно, чтобы шкафы не создавали отдельных помещений, подходящих под технический учет;
• косметический ремонт. В него также входит замена наружных столярных элементов (сам рисунок и цвет столярных элементов должен остаться без изменения);
• простая замена инженерного оборудования схожим инженерным оборудованием. То есть характеристики нового оборудования должны быть похожими на характеристиками старого.

     Список запрещенных работ по перепланировке жилых помещений намного больше списка разрешенных.

        Список запрещенных работ: 

• демонтаж несущих конструкций и несущих опор, стен и балок;
• демонтаж вентиляционных коллекторов;
• увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения и наоборот. То есть увеличивать площадь жилого помещения за счет ванны и т.д. также нельзя;
• перепланировка помещений , которая приводит к ухудшению эксплутационных условий и ухудшению доступа к отключающим устройствам и коммуникациям;
• полноценный перенос кухни на жилую площадь; уменьшение каналов естественной вентиляции;
• перепланировка жилого помещения , объединяющая кухню с газовой плитой и жилое помещение;
• установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях;
• перепланировка, подразумевающая прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение;
• перепланировка квартир в строениях, готовящихся к сносу в ближайшие три года. Исключение составляют перепланировки , которые приводят к повышению безопасности проживания в данном здании;
• перепланировка помещения без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия самого владельца квартиры;
• перепланировка помещения , которая ухудшает работу противопожарных устройств;
• перепланировка, которая изменяет в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов;
• перепланировка, которая предварительно не будет внесена в паспорт домовладения. Речь также и о смежных помещениях;
• перепланировка помещений, находящихся под контролем Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. Чтобы проводить перепланировку в таких помещениях , нужно получить официальное разрешение начальника Штаба;
• перепланировка, в которую входит замуровывание разводки и газовых стоек в стены;
• перепланировка помещения, в которую входит установка санузла над кухней или жилыми помещениями соседей;
• ликвидация естественного освещения или перекрытие отопительного оборудования;
• запрещается нарушение любых строительных, технических, санитарно-гигиенических и других официальных требований;
• перепланировка и прочие мероприятия, которые приведут к любому ухудшению эксплуатации жилого помещения;
• мероприятия, которые ухудшают условия проживания;
• перепланировка, после которой образуется комната со следующими минимальными размерами: площадь 9 кв. м, ширина 2,25 м;
• перепланировка, которая изменяет площадь подсобной площади в минус жилой;
• наконец, находится под запретом перепланировка , целью которой является изменение внешнего облика балконов и лоджий вразрез с архитектурным стилем всего жилого помещения.

     В зависимости от сложности перепланировки существуют два варианта согласования перепланировки. Первый из них  согласование перепланировки по эскизу или так называемая упрощенная перепланировка. Второй вариант  согласование перепланировки по проекту. К нему относятся все виды перепланировки жилых помещений, которые изменяют какие-то несущие конструкции или фасад зданий.

Упрощенная перепланировка или согласование по эскизу

Итак, эти случаи входят в согласование перепланировки жилых помещений по эскизу:

• простое перемещение сантехнических приборов;
• разборка несущих перегородок внутри жилого помещения;
• замуровывание или полная заделка дверных проемов;
• устройство проемов в ненесущих перегородках и самих перегородок;
• изменение месторасположения нагревательных приборов без создания дополнительных сетей. Как и было написано выше, исключение составляют радиаторы на лоджиях и балконах.

     Для того чтобы оформить согласование перепланировки по эскизу, нужно также получить ряд документов:

• документы БТИ (технический паспорт, форма 1а);
• правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);
• эскиз предполагаемой перепланировки (2 экземпляра обязательно);
• выписка из ЕИРЦ, паспортного стола;
• техническое заключение по требованию Мосжилинспекции ТЗК.

Перепланировка по проекту

Список случаев, включенных в перепланировку по проекту:

• перенос лестниц внутри жилого помещения; перенос перегородок, который приведет к увеличению нагрузки на несущие стены;
• мероприятия по изменению конструкции и последующих характеристик пола, которые приведут к изменению нагрузки на несущие конструкции;
• перенос проемов в перекрытиях. Как правило, такие изменения нужно при объединении двух квартир, находящихся друг над другом;
• перенос и изменение проемов в несущих стенах;
• перенос и изменение проемов в межквартирных перегородках;
• перенос ванных, кухонь и туалетов. Речь, естественно, идет не только о сантехническом оборудовании;
• установка электроплит на места, где располагаются обычные газовые плиты;
• создание застекленных, закрытых лоджий и балконов;
• изменение, перенос (то есть создание новых и заделывание старых) входов и входов-тамбуров, а также изменение формы тамбуров;
• перенос балконов и лоджий; перепланировка, включающая изменение лестницы;
• изменение, создание или уничтожение оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах. Причем изменения не должны объединять внутренние жилые помещения с лоджиями и балконами;
• монтаж кондиционеров, антенн и других элементов, включающих лифты или поручни для малоподвижных людей;
• объединение двух и более квартир в одну;
• монтаж тамбуров, витрин или иных сооружений, сопоставимых с текущими размерами здания, площадью до 30 кв. м. Сюда включают случаи, когда сооружения используют дополнительный участок земли;
• монтаж, демонтаж или замена всевозможного оборудования, которое приведет к увеличению энергопотребления или водопотребления. Сюда относят и случаи с проведением новых подводящих сетей.

      Как и в случае с перепланировкой по эскизу, перепланировка по проекту потребует от Вас получения ряда документов. Напомним, что официальное разрешение на перепланировку выдает исключительно Мосжилинспекция.

    В данном случае количество необходимых документов будет намного больше, чем в случае относительно простой перепланировке по эскизу. Именно поэтому считается, что серьезная перепланировка жилых помещений в Москве  это очень тяжелая задача, отнимающая много времени и сил. Достаточно взглянуть на список документов, чтобы поверить в правдивость этой точки зрения:

• новая справка БТИ (обязательно не старше одного года);
• техническое заключение (ТЗК) о возможности проведения соответствующей перепланировки квартиры;
• проект перепланировки квартиры, который подготовлен компанией, имеющей официальную лицензию на проектирование;
• положительное заключение ТУ ТО Роспотребнадзора (СЭС), которое разрешает перепланировку квартиры;
• выписка из домовой книги;
• согласие всех собственников квартиры;
• положительное заключение АПУ (если перепланировка меняет фасад здания);
• положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации о возможности перепланировки данной квартиры;
• положительное заключение ГУ МЧС России (пожарная служба), которое разрешает перепланировку квартиры;
• согласование с балансодержателем помещения (ДЭЗ или ТСО);
• удостоверенная копия финансово-лицевого счета;
• договор на осуществление полноценного технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию;
• нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на жилое помещение, квартиру;
• согласие владельцев соседних помещений или действительный страховой полис, страхующий от рисков причинения вреда примыкающим соседним помещениям.

     Стоит отметить, что данный, весьма обширный список необходимых документов не является окончательным. Список документов постоянно пополняется, да и в некоторых случаях от Вас могут потребовать дополнительные документы и официальные бумаги.